Кадастровая стоимость недостроенного дома

Понятие стоимости

Мало кто понимает, как рассчитывается кадастровая стоимость дома. Это сумма, запрашиваемая на недвижимость. Она приближена к рыночным ценам, но это далеко не одно и то же. Применяется калькулятор кадастровой стоимости дома. При оценке предусматриваются различные характеристики, а не только сопоставление средних расценок на однотипные здания в одном месте. Все это устанавливают в Кадастровой палате.

Кадастровая стоимость — показатель, из которого насчитывается налог после продажи недвижимости. Эти характеристики важны при новейшем налогообложении.

Эта система действует в отношении людей, обладающих недвижимостью. Сюда входят не только квартиры и дома, но и гаражи, и прочие сооружения. Все это влияет на результаты оценки.

Стоимость объектов, находящихся в разных местностях, будет разной, к примеру: дом в сельской местности будет стоить намного ниже, чем в столице.

Часто кадастровую стоимость объекта искусственно завышают. Это крупный недочет системы. Приходится переплачивать за ветхое жильё. Верная оценка позволяет совершить такие действия:

  • Посчитать настоящую арендную плату при съёме недвижимости;
  • Верно рассчитать налоги;
  • В случае необходимости разрешено делить дом;
  • Если цена не устраивает, разрешено ее пересчитать.

Знать цену здания, даже если оно недостроенное, стоит каждому домовладельцу.

Проведение расчета

Специалисты применяют специальную формулу, чтобы рассчитать кадастровую оценку дома. Но владельцу жилья стоит знать, из чего формируется кадастровая цена, и какие факторы на неё воздействуют.

На расчет влияют следующие характеристики:

  1. Год постройки и материал. От этого оценка зависит в первую очередь. Возраст играет положительную роль в пользу исторического или культурного наследия. Если дело касается обычного дома, то годы снижают стоимость недвижимости. С возрастом изнашиваются главные составляющие здания. Коммуникации также изнашиваются. Чтобы обновить недвижимость, нужно вложить много средств. Однако возраст кирпичного и деревянного здания рассчитывается по-разному: бревно через 50 лет приходит в негодность (гниёт, трескается), камень служит длительное время.
  2. Площадь дома и земельный участок. Калькуляторы недвижимости действуют в расчете цены земли по общим правилам. Если площадь земли больше площади дома, это стоит значительного дороже. Огромные участки стоят подороже, а небольшие подешевле, если не обращать внимания на другие причины, действующие на цены. Так как дом неотделим от участка, то их реализовывают совместно, пусть в ЕГРН они и зарегистрированы раздельно. Считается, что чем больше места, тем больше возможностей и перспектив участка.
  3. Районная инфраструктура. Дом в деревне или дачном поселке, самый-самый накрученный, и с огромным земельным участком, по цене будет дешевле, чем домик в районном или областном центре, особенно если это Москва. Дело в удобстве проживания: в небольших городах есть клиники, учебные заведения и детских сады. Проведены водопроводные коммуникации, вода и канализация. Это увеличивает кадастровую стоимость.
  4. Стоимость 1 м 2 в области. Чем выше развитие в регионе, тем больше цена на метры. Это может определяться только специалистами. Берутся во внимание среднестатистические характеристики на сегодняшний день. Наличие рабочих мест также играет важную роль. Если в регионе есть работа, то люди зарабатывают и имеют возможность покупать жилье. Поэтому и рыночные цены на дома тут больше, а это означает рост кадастровой цены — закономерность, так как в развивающихся регионах расценки растут на всё.

При выборе жилья или его продаже нужно ориентироваться на кадастровую стоимость.

Со временем и финансовой ситуацией в регионе цена на недвижимость меняется, поэтому специалисты часто используют еще один фактор, указывающий на состояние здания более подробно — это тип жилья. Различают обычные жилые дома и более комфортабельные здания.

Выяснение цены

Рано или поздно к этому приходят все. Если необходимо определить стоимость собственного дома, то можно это сделать двумя методами:

  • посетить Кадастровую палату, отделение Росреестра;
  • узнать информацию на веб-сайте в интернете.

Официальный сайт

Чтобы выяснить эту информацию не выходя из дома, в РФ имеется база данных, содержащая все сведения об имеющихся и поставленных на учёт объектах. Частные дома не исключение.

К Росреестру онлайн имеется доступ у любого интернет-провайдера. Информация находится в открытом доступе, пользователи с ней согласны. Пошаговая инструкция по выходу на сайт:

  • Сначала нужно зайти на сайт Росреестра. Найти подходящий раздел;
  • Перейти в раздел «Форма запроса сведений из ЕГРН». Здесь нужно внести определённую информацию по требуемой форме;
  • Указывается вид недвижимости, например, дом. Лучше указать его кадастровый (если известен) и условный номер, записать адрес объекта;
  • Если указать ссылки на бумаги, справка станет более подробной;
  • Указать адрес электронной почты, куда выслать готовую справку;
  • Нажать на клавишу «Поиск».

Результат станет известен через короткое время. Информация в открытом доступе, поэтому при желании можно изучить и стоимость соседних домов. Операция удобная и быстрая, несмотря на то что иногда недостоверна.

Посещение Кадастровой палаты

Если имеются сомнения в верности расчёта стоимости участка через интернет, то следует выяснить кадастровую цену в более серьёзной форме. Таковой считается Кадастровая палата. В ней можно получить справку со всей информацией на дом. Если сумма слишком высока, то документ будет серьёзным предлогом для перерасчета. Выполняются следующие шаги:

  • Обращение в Кадастровую палату. Если очередь большая и нет времени ждать, то можно подойти в функциональный центр, где должны оценивать дома, но выписку нужно будет ожидать чуть дольше по времени.
  • Написать заявление. Заполняется оно там, где заказывается документ. Специалист поможет написать все грамотно и без ошибок.
  • Узнать кадастровую цену жилого здания и заполучить бумаги можно, имея при себе конкретные документы: паспорт, квитанции об оплате госпошлины и правоустанавливающих документов.

Если документы будут приняты, заинтересованное лицо получает специальную расписку, в которой указывается срок выдачи запрашиваемого документа. Снимаются ксерокопии оригиналов. При обращении в МФЦ всё еще легче — приходит СМС-сообщение.

Оптимальное время ожидания — пять рабочих дней. В МФЦ клиенты ожидают до полутора недель. В готовой выписке указана кадастровая цена строения. Там присутствует печать из Росреестра. Также имеется вариант получения акта с помощью почты, однако сроки снова могут измениться.

Оспаривание стоимости

Расчёт кадастровой цены здания не беспристрастен. Нередко бывают ошибки, из-из которых рассчитанная сумма не соответствует действительности (ее могут завысить или занизить). В этом случае у собственника могут появиться сомнения в верности оценки — это из-за налогов, которые меняются в зависимости от кадастровой цены. Оспорить ее можно следующим образом:

  • Обратиться в компанию, занимающуюся оценкой, предварительно собрав все необходимые бумаги. Коммерческие фирмы не занимаются такого рода расчетами. Этим занимаются государственные организации, а они опираются на данные из БТИ. Если имеется оценочная комиссия, нужно идти туда.
  • После этого можно идти в Кадастровую палату. Вслед за тем действует особая комиссия, которая занимается оспариванием. Недовольная сторона высказывается о несогласии с оценкой и желании перепроверить все заново.
  • Комиссия рассчитывает цену, беря во внимание все обстоятельства. Повторная проверка может быть дольше по времени, потому нужно набраться терпения.

Если после перерасчета налог не был снижен, нужно подать исковое заявление в суд.

Стоит отметить, что с 2020 года кадастровую стоимость можно будет понизить лишь через суд. В крайнем случае придется выплачивать налоги по прежней ставке, а она не всегда соответствует действительности.

Время чтения: 6 минут

Российское законодательство устанавливает, что не реже раза в 5 лет и не чаще чем каждые 3 года специальные бюджетные организации должны выполнять оценку недвижимости. Полученные данные применяются для расчета суммы налога и при оформлении сделок купли-продажи, мены или дарения. Для каждой категории имущества определен набор ценообразующих факторов, посредством которых рассчитывается кадастровая стоимость дома, квартиры или земельного участка.

Понятие кадастровой стоимости

Процедуру определения кадастровой стоимости регламентирует . В соответствии с ФЗ № 237, в перечень объектов включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Подготовка к проведению экспертизы осуществляется до 1 января года, в котором планируется выполнение оценочных мероприятий.

В законе также сказано, что такое кадастровая стоимость дома (КС) и какие методы оценки применяются в качестве основного инструмента.

Механизм формирования КС значительно отличается от определения рыночной стоимости, при которой чем лучше характеристики объекта, тем выше его цена. Применение массовой оценки исключает расчет по индивидуальным признакам. В этом случае недвижимость подразделяется на группы по сходным ценообразующим факторам.

Для каждой группы идентичных по характеристикам объектов выделяется усредненная стоимость.

Более всего собственников интересует вопрос, как определить основные характеристики, влияющие на цену при массовой оценке и исключающие кадастровую ошибку. Здесь, в соответствии со ст. 13 ФЗ № 237, основное значение имеют данные из ЕГРН:

  • месторасположение дома;
  • правовое положение;
  • целевое назначение земельных участков;
  • наличие других строений.

По результатам определяется цена за 1 м2 жилья, отнесенного к одной группе. Не исключается погрешность в полученных сведениях в связи с применением меньшего объема данных и отсутствием анализа наиболее эффективного использования.

Таким образом, определение кадастровой стоимости дома значительно снижает субъективность, поскольку объект недвижимости просто сопоставляется с другими строениями, обладающими похожими характеристиками.

Полученный удельный показатель, применяемый для расчета каждой группы объектов, согласовывается органами местного самоуправления.

Результат кадастровой оценки, в соответствии с ФЗ № 237, утверждается органами Россреестра и размещается на официальном сайте.

По запросу собственнику предоставляется информация о характеристиках, учитываемых при проведении оценки. В случае несогласия он может обжаловать полученные результаты.

Подробнее об удельном показателе и его применении в расчетах читайте в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Как формируется КС

В соответствии с ФЗ № 237 и , для построения модели оценки частных домов бюджетные организации должны собрать достаточный объем достоверной информации об объектах. К обязательным характеристикам относят следующие:

  • субъект РФ, в котором расположен объект;
  • кадастровый номер частного дома;
  • категория земельного участка;
  • назначение и вид помещения в соответствии со ст. 17 .

Кроме того, ч. 4, 5 ст. 8 устанавливает, из чего складывается кадастровая стоимость частного дома:

  • количество этажей, в том числе подземных;
  • сведения о помещениях, относящихся к общему долевому имуществу;
  • материал наружных стен;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • номер регистрации в государственном реестре лиц, выполнявших кадастровые работы;
  • информация об отнесении дома к специализированному, социальному или коммерческому жилью.

Перечисленные пункты определяют, от чего зависит цена дома.

Для уточнения сведений собственникам предлагается подать декларацию, которую бюджетные организации рассмотрят в порядке, установленном . К документу рекомендуется приложить материалы, содержащие сведения о частном доме, например, технический паспорт.

Таким образом, на законодательном уровне установлено, что входит в кадастровую стоимость дома.

КС определяется без учета ограничений и обременений. Исключение составляют публично-правовые ограничения. Также не учитывается степень благоустройства, архитектурные формы и наличие инженерных коммуникаций.

Как рассчитать КС дома

Поскольку КС – математическая величина, она рассчитывается по определенным моделям, которые специалист выбирает для каждой группы имущества. Самостоятельно выполнить точный расчет кадастровой стоимости жилого дома сложно, поскольку операции производятся с помощью компьютерных программ без учета индивидуальных особенностей здания. Во внимание принимаются сведения о населенном пункте, который поделен на кадастровые кварталы.

Формула для приблизительного расчета выглядит так:

(ставка налога на имущество х 200) х площадь дома

Как считают специалисты, результат такого расчета может сильно отличаться от истинной кадастровой стоимости, ведь существует много других факторов, влияющих на цену.

Возраст строения

Дата строительства дома в расчетах КС является характеристикой, которая занижает стоимость. Чем старше дом, тем в худшем состоянии находятся его несущие стены, фундамент и прочие основные конструкции. Но данный показатель не может быть одинаковым для всех строений, поскольку на процент занижения цены влияет также материал стен.

Чтобы определить, как рассчитать кадастровую стоимость дома для каждого типа строений, оценщик учитывает срок эксплуатации материалов основных конструкций – кирпича, дерева и так далее.

Площадь жилья и участка

КС напрямую зависит от площади дома и участка, на котором он расположен. При расчетах применяется удельный коэффициент для 1 м2 участка и дома. Этот показатель умножается на площадь.

Следовательно, чем больше строение и прилегающая территория, тем выше кадастровая стоимость объекта.

Окружающая инфраструктура

Следует упомянуть, как оценивается кадастровая стоимость дома с учетом развитости инфраструктуры в районе. Этот фактор имеет особое значение, так как большой загородный дом с прекрасным участком, расположенный в отдалении от торговых центров и транспортной развязки, будет стоить дешевле, чем меньшее строение в черте города.

Стоимость жилья в регионе

При расчете КС массовым методом оценки объектов, определенных в одну группу, учитывается не средняя стоимость жилья, а удельный показатель. Эта величина устанавливается на основании базовых ценообразующих факторов, которые влияют на рыночную цену.

Обжалование результатов массовой оценки

Поскольку КС определяется массовым методом, не исключены расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью. Такое может произойти, если дома по своим характеристикам причислены к одной группе объектов, но при этом имеют индивидуальные особенности вроде недавнего капитального ремонта, удобной планировки или других существенных улучшений. Тот, кто оценивает кадастровую стоимость дома, не будет принимать их во внимание при определении КС.

В данной ситуации владелец недвижимости имеет право изменить кадастровую стоимость дома путем обжалования:

  • в досудебном порядке. Дело разбирает комиссия по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости, созданная в территориальном отделении Росреестра;
  • в судебном порядке, в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ.

Досудебный порядок оспаривания обязателен лишь для организаций. Гражданами кадастровая оценка дома может обжаловаться сразу в суде.

Основанием для пересмотра является, например:

  • недостоверность сведений об объекте;
  • значительное расхождение между КС и рыночной стоимостью, установленной на дату проведения кадастровой оценки.

Сведения, использованные при определении стоимости, находятся в открытом доступе в . Собственник может оценить, какие именно данные не относятся к его жилью, и на основании этого потребовать изменить кадастровую стоимость дома.

Документы о проведении кадастровой оценки

Для подачи жалобы нужно собрать следующий пакет документов:

  • копия договора дарения, мены, купли-продажи или другой правоустанавливающий документ;
  • копия кадастрового паспорта;
  • подтверждение недостоверности сведений, использованных при определении КС;
  • отчет об оценке рыночной стоимости и заключение о его соответствии законодательству РФ.

Чтобы узнать, откуда берется кадастровая цена, и подтвердить недостоверность сведений, владелец жилья может:

  1. Прибегнуть к данным Фонда государственной кадастровой оценки.
  2. Обратиться к заказчику работ по определению КС: в органы местного самоуправления, управление госимущества или другие.

Обжалование в Кадастровой палате

Получив заявление с документами о том, как устанавливается обжалуемая КС, специально созданная комиссия Кадастровой палаты обязана рассмотреть ходатайство. Заявителя следует заранее уведомить о дате заседания.

Комиссия своим решением вправе пересмотреть КС дома либо отказать в этом по следующим основаниям:

  • нарушение срока подачи заявления;
  • отсутствие подтверждающих документов;
  • ранее установленная кадастровая стоимость равна рыночной.

Если результат рассмотрения заявки не удовлетворяет заявителя, можно обратиться в суд.

Как выбрать оценщика

Любая оценка имущества сопровождается составлением отчета, который имеет юридическую силу во всех инстанциях, включая суд. Отчет имеет право подписывать только квалифицированный оценщик, который:

  • прошел обучение;
  • получил сертификат соответствия;
  • является членом саморегулируемой организации;
  • застраховал ответственность перед третьими лицами.

Собственникам недвижимости не помешает знать, где посмотреть информацию об оценщике. Эти сведения публикуются на сайте Росреестра .

КС квартиры

Цена квартиры по кадастру определяется аналогичным образом с применением массового метода и раздела жилья на группы. Этот вид стоимости отличается от инвентаризационной и является основанием для расчета налогов и других обязательных платежей.

Если собственника интересует, где узнать кадастровую стоимость своего дома или квартиры, он может посетить сайт Росреестра. Полученная в электронном виде или на бумажном носителе выписка из ЕГРН является официальным документом.

КС квартиры складывается из удельного коэффициента за 1 м2 жилья, умноженного на его площадь. Удельный коэффициент для такого типа помещений рассчитывается исходя из следующих характеристик:

  • местоположения объекта;
  • года и материала постройки дома;
  • развитости инфраструктуры либо отдаленности от нее.

Узнайте больше о том, как узнать кадастровую стоимость квартиры.

Государственную оценку дома выполняют уполномоченные бюджетные организации для определения ставки налогообложения. Информация о КС и сведения, используемые при поведении оценки, размещены на официальном сайте Росреестра. Собственник имеет право знать, как начисляется кадастровая стоимость, поэтому при отсутствии информации на сайте может подать запрос в Россреестр и даже обжаловать результат оценки.

Отчет об оценке жилого дома (коттеджа) — часть 3 из 4

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование”, применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование объекта недвижимости, которое является физически и финансово осуществимым, юридически возможным, целесообразным с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость объекта будет максимальной.

Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости.

Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования.

Юридическая возможность: рассматриваются только те способы использования объекта, которые разрешены действующим законодательством РФ и различными нормативными актами (распоряжениями о зонировании, нормами градостроительства, экологическими нормативами и т.п.).

Финансовая целесообразность: из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования могут служить следующие альтернативы:

1. Строительство нового объекта.

2. Проведение ремонта или реконструкции.

3. Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.

Предполагаем, что все три варианта юридически допустимы и физически возможны.

Тогда, финансовая целесообразность заключается в том, что результат должен обеспечить доход, равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Вдобавок, использование должно быть максимально продуктивным, или тем использованием, которое обеспечивает наивысшую стоимость, согласующуюся со ставкой дохода, гарантированной рынком для этого типа использования.

Снос улучшений: Оцениваемый жилой дом недавно построен по современному проекту и сейчас его снос нецелесообразен.

Реконструкция и капитальный ремонт: Оцениваемый жилой дом построен сравнительно недавно и вполне пригоден для прямого использования, то есть для проживания людей. Физический износ дома незначителен, ремонт не требуется. Дом соответсвует современным требованиям к качеству индивидуального жилья в данном районе, поэтому реконструкция дома также не требуется.

Продолжение текущего варианта использования: Продолжение текущего варианта использования объекта оценки в качестве жилого дома представляется наиболее эффективным использованием в связи с тем, что спрос на жилые дома в данном районе очень высок. Рассматриваемый объект можно использовать в качестве жилья без сноса существующих улучшений и без изменения целевого назначения земельного участка. Это использование будет являться юридически возможным, физически и финансово осуществимым, финансово целесообразным и максимально эффективным, то есть будет наилучшим и наиболее эффективным использованием.

4.2. ВЫБОР ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ

Для целей настоящей оценки Оценщик решил использовать сравнительный и затратный подходы (метод сравнительного анализа продаж и метод сравнительной единицы).

Так как объект оценки является жилым домом, а сам рынок жилых домов в Подмосковье является развитым рынком с большим количеством предложений и совершаемых сделок, то, по мнению оценщика, при оценке типичного объекта на развитом рынке, сравнительные методы должны иметь преимущество (больший вес результата при определении итоговой величины стоимости) по отношению к остальным используемым методам.

Доходный подход, по мнению оценщика, нецелесообразно использовать для определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку оцениваемый жилой дом не предназначен для целевого извлечения дохода. В подавляющем большинстве случаев, расчет стоимости жилого дома методами доходного подхода дает результат ниже, чем цены реальных сделок на рынке с аналогичными объектами, поскольку, как правило, цель приобретения индивидуальных жилых домов — проживание, то есть удовлетворение личной потребности в жилье, а не извлечение дохода. В данном случае применение методов доходного подхода приведет скорее к искажению величины итоговой стоимости, нежели к ее уточнению.

4.3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Для проведения оценки с позиций сравнительного подхода оценщик выбирает метод сравнительного анализа продаж. Выбор данного метода обусловлен следующими причинами: оценка основывается на прямой рыночной информации, опубликованной в открытых источниках; для анализа доступно большое количество предложений к продаже, что позволяет отобрать аналоги с достаточной степенью точности и в достаточном количестве; структура информации позволяет проводить параметрическое сравнение объектов по основным ценообразующим параметрам; представленная информация доступна для проверки посредством интервью с представителями риэлтерских компаний и анализа фотоматериалов, если они доступны.

При определении рыночной стоимости оцениваемого дома с земельным участком Оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных домов с участками, которые на дату оценки были представлены в московских агентствах недвижимости.

Информация по аналогам получена оценщиком из открытых источников в сети Интернет, а также из интервью с сотрудниками риэлтерских компаний, выставивших предложение на рынок. В каждом конкретном случае оценщик приводит ссылку на источник информации. Личный осмотр сопоставимых объектов-аналогов оценщиком не проводился.

В качестве единицы сравнения оценщик выбирает 1 кв.м. (для дома) и 1 ар для земельного участка, поскольку эти единицы являются общепринятыми единицами сравнения на рынке загородных домов и земельных участков для ИЖС.

Оценка земельного участка как незастроенного.

Сначала оценивается участок земли как незастроенный. Для проведения оценки земельного участка методом сравнительного анализа продаж Оценщиком были выбраны следующие аналоги:

1. Аналог 1. Незастроенный земельный участок, 15 соток д. ХХХХХ, Рублево-Успенское шоссе, 20 км. Участок расположен непосредственно в деревне. Прилегает к новому жилому массиву ХХХХХ -1,2. Построена новая дорога от Лапино через лес к участку, въезд по пропускам, охраняемая территория. Электричество, газ, канализация, центральное водоснабжение, моск. телефон, интернет. Месторасположение вблизи поселков Лапино, Дарьино, Матвейково, Таганьково. Цена предложения 8,4 млн. рублей. Предложение опубликовано по адресу: http://www.cian.ru/cat.php?suburbian=yes&deal_type=2&obl_id=2&city_id=560

2. Аналог 2. Незастроенный земельный участок (два участка рядом) ровной прямоугольной формы в д. ХХХХХ в 22 км от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе. Коммуникации — свет по границе, магистральный газ по границе. Участки размеров — 2854 метра. Находятся недалеко от леса. Цена предложения 8 960 000 рублей. Предложение представлено компанией «Городской центр недвижимости». Предложение опубликовано по адресу: http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=123970

3. Аналог 3. Незастроенный земельный участок, в деревне ХХХХХ, 16 соток (40х40), газ по границе, электричество. Заезд через закрытую улицу на 7 коттеджей. Рядом пруд и престижный поселок таунхаусов со своей инфраструктурой. Цена предложения 8 400 000 рублей. Предложение опубликовано по адресу: http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=131298

4. Аналог 4. Незастроенный земельный участок, 20 км от МКАД, деревня ХХХХХ. Участок — 16 соток. Сад. Ограждение — деревянное. Коммуникации: электричество — разведено, газ — по границе, вода — колодец, канализация — по границе. Цена предложения: 8 111 000 рублей. Предложение опубликовано по адресу: http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=126162

Поскольку публикуемые цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец, при определенной настойчивости потенциального покупателя, готов ему предоставить, то для адекватного анализа таких цен необходимо сделать соответствующую поправку.

При определении величины поправки на уторговывание, оценщик опирался на работу , в которой авторы исследовали зависимость величины этой поправки от вида продаваемой или сдаваемой в аренду недвижимости и размеров населенного пункта, в котором эта недвижимость расположена.

Таблица 6. Результирующая таблица с данными о рекомендуемых величинах поправок на уторговывание .

Численность населенного

пункта, тыс. чел.

Жилая

недвижимость

Коммерческая

недвижимость

Промышленная

и складская

недвижимость

Земельные

участки

До 250

От 250 до 500

Свыше 500

Хотя объект оценки и находится в небольшом населенном пункте, однако из-за близости к Москве, местный рынок целиком формируется за счет покупателей из Москвы и ближайшего Подмосковья, чье население намного превосходит 500 000 человек. Таким образом, средняя поправка на уторговывание для земельных участков составит 3%.

Поскольку предложений абсолютно одинаковых аналогов оцениваемого земельного участка Оценщику выявить не удалось, необходимо вносить корректировки, учитывающие основные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами. При этом, корректируются только цены объектов-аналогов. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот, если аналог в чем-то уступает объекту оценки, его цена должна быть увеличена. Величины этих поправок определялись экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости объекта.

Принятые Оценщиком корректировки и результаты расчета скорректированной цены земельного участка за 1 ар методом сравнительного анализа продаж приведены в следующей таблице:

Таблица 7. Расчет стоимости 1 ар площади земельного участка по объектам – аналогам.

Показатель

Объект оценки

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Объект

Земельный участок по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

Земельный участок по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХХ район, деревня ХХХХХХХХ

Земельный участок по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХХ район, деревня ХХХХХХХХ

Земельный участок по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХХ район, деревня ХХХХХХХХ

Земельный участок по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХХ район, деревня ХХХХХХХХ

Источник информации

http://www.cian.ru/cat.php?suburbian=yes&deal_type=2&obl_id=2&city_id=560

http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=123970

http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=131298

http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=126162

Цена предложения, руб.

8 400 000

8 960 000

8 960 000

8 111 000

Поправка на уторговывание, %

Цена за 1 ар с учетом
поправки на уторговывание, руб.

543 200

579 413

543 200

491 729

К О Р Р Е К Т И Р О В К И , %

Дата предложения

апрель-май 2011

апрель-май 2011

апрель-май 2011

апрель-май 2011

Тип участка

Застроенный земельный участок, оценивается как незастроенный

незастроенный земельный участок

незастроенный земельный участок

незастроенный земельный участок

незастроенный земельный участок

Категория земель

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование участка

ИЖС

ИЖС

ИЖС

ИЖС

ИЖС

Характеристика места расположения

деревня ХХХХХХХХ

деревня ХХХХХХХХ

деревня ХХХХХХХХ

деревня ХХХХХХХХ

деревня ХХХХХХХХ

Расстояние от МКАД, км

20 км по Можайскому ш.

20 км по Можайскому ш.

20 км по Можайскому ш.

20 км по Можайскому ш.

20 км по Можайскому ш.

Площадь участка, ар

17,70

15,00

15,00

16,00

16,00

Рельеф и форма участка

Рельеф — спокойный, форма удобная

Рельеф — спокойный, форма удобная

Рельеф — спокойный, форма удобная

Рельеф — спокойный, форма удобная

Рельеф — спокойный, форма удобная

Удаленность от водоема

вблизи водоема нет

вблизи водоема нет

вблизи водоема нет

рядом пруд

вблизи водоема нет

Удаленность от леса

около 400 метров

около 500 метров

около 500 метров

около 500 метров

около 500 метров

Коммуникации

вода, электричество, газ, канализация на участке

вода, электричество, газ, канализация на участке

электричество и газ по границе

электричество и газ по границе

электричество на участке, вода -колодец, канализация и газ по границе

Дополнительные улучшения участка

оценивается как незастроенный

нет

построен фундамент дома

нет

нет

Охрана поселка

нет

нет

нет

нет

нет

Инфраструктура

развитая

развитая

развитая

развитая

развитая

Скорректированная цена
продажи за 1 ар, руб.

543 200

579 413

570 360

516 315

Примечания к таблице 7:

1. Поправка на наличие коммуникаций. Наличие коммуникаций на участке (электроснабжение, газоснабжение. канализация и водопровод) делает земельный участок более привлекательным на рынке, а стоимость его — более высокой. В данном случае, некоторые аналоги имеют коммуникации вдоль границы, а некоторые – непосредственно на участке. Для аналогов, имеющих коммуникации вдоль границы, поправка определена в размере 10%, что согласно рыночным ценам поставщиков такого рода услуг отражает реальные затраты собственника на подключения к коммуникационным сетям и ввода коммуникаций непосредственно на участок.

2. Поправка площадь земельного участка. Эта поправка отражает тот факт, что стоимость одной сотки в маленьких участках выше, чем стоимость одной сотки в более крупных участках. В рассматриваемом районе оптимальным размером участка является размер 20-30 ар. Участки в 6-12 ар стоят ощутимо выше в пересчете на 1 ар, а участки размером более 40 ар – ниже. Диапазон данной поправки 5-10%. В данном случае поправка не вносилась.

3. Поправка на близость к водоему. Близость водоема (водохранилища, озера, канала, реки) по данным риэлтерских компаний, увеличивает стоимость участка до 20%. В данном случае, все выбранные аналоги не имеют рядом водоемов, кроме аналога 3, который расположен рядом с прудом. Поправка определена в размере 5%.

Полученные после внесения корректировок цены объектов-аналогов позволяют прийти к согласованному мнению о величине итоговой стоимости 1 ар площади объекта оценки с учетом как количественных, так и качественных характеристик объекта оценки.

При определении величины рыночной стоимости 1 ар общей площади оцениваемого объекта, скорректированной цене продажи каждого из объектов – аналогов придается своя весовая характеристика – Wi (0 < Wi < 1; SWi = 1).

Численное значение весовой характеристики для соответствующего аналога определяется Оценщиком и зависит от степени соответствия аналога оцениваемому объекту. Определив весовые коэффициенты (Wi) для скорректированной цены продажи 1 ар площади (Ri) по каждому из объектов-аналогов, можно рассчитать величину рыночной стоимости 1 ар объекта оценки (V1 кв. м.):

V1 кв. м. = R1*W1 + R2*W2 + R3*W3 + R4*W4.

В данном случае все аналоги очень близки по своим основным ценообразующим характеристикам к объекту оценки, поэтому веса для всех аналогов выбраны одинаковыми – 0,25.

Результаты расчетов по вышеуказанному алгоритму для оцениваемого земельного участка обобщены в следующей таблице:

Таблица 8. Расчет взвешенной стоимости 1 ар площади з/у.

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Стоимость 1 ар
площади
з/у, руб.

Цена за
1 ар (R1), руб.

Вес (W1)

Цена за
1 ар (R2), руб.

Вес (W2)

Цена за
1 ар (R3), руб.

Вес (W3)

Цена за
1 ар (R4), руб.

Вес (W4)

Земельный участок по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

543 200

0,25

579 413

0,25

570 360

0,25

516 315

0,25

552 322

Теперь, умножая общую площадь оцениваемого земельного участка на определенную таким образом рыночную стоимость 1 ар, можно рассчитать рыночную стоимость оцениваемого земельного участка как незастроенного:

Таблица 9. Результат расчета стоимости з/у как незастроенного.

Объект оценки

Общая площадь з/у, ар

Стоимость 1 ар, руб.

Рыночная стоимость з/у как незастроенного, руб.

Земельный участок по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

17,70

552 322

9 776 099

После определения рыночной стоимости земли, можно приступить к оценке самого дома.

Для этого используется все тот же метод сравнительного анализа продаж.

Для проведения оценки вклада дома в стоимость совокупного объекта недвижимости (дом + земельный участок) методом сравнительного анализа продаж Оценщиком были выбраны следующие аналоги:

1. Аналог 1. Жилой дом для постоянного проживания в коттеджном поселке рядом с д. ХХХХХ, площадь дома 240 кв.м., участок 12,6 соток, скважина, газовый котел, канализация – септик, магистральный газ, все коммуникации на территории поселка — детская площадка, тенисный корт, волейбольная площадка. Цена предложения 21 млн. рублей. Предложение представлено компанией «Инком-недвижимость». Предложение опубликовано по адресу: http://www.incom-realty.ru/sale-realty/cottage/?id=89873

2. Аналог 2. Дом в охраняемом коттеджном поселке ХХХХХ (д. ХХХХХ), 320 кв.м., участок 15 соток. В доме: цоколь — котельная, прачечная, винный погреб, кладовая, сауна с комнатой отдыха, с/у, бильярдная, помещение для персонала с отдельным входом в дом. 1 этаж — кухня-столовая с выходом на участок, гостиная, с/у, кладовая, гостевая спальня. 2 этаж — 3 спальни (одна с с/у, ванной, душевой кабиной и биде), с/у с ванной, французский балкон. Встроенная кухня, бытовая техника, мебель, спутниковое ТВ, интернет, телефон. На участке — лесные деревья и газон, глухой забор, автоматические ворота, гараж на 1 а/м. Электричество и газ — центральные, вода — скважина. Рядом: фитнес-центр и комплекс Латиноград (3 км), 3 частных школы, муниципальная школа в Назарьево. Цена предложения 25 200 000 рублей. Предложение опубликовано по адресу: http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=13257

3. Аналог 3. Жилой дом 582 кв.м. в д. Лапино, 18 км от МКАД, Рублево – Успенское направление, на участке 22,3 сотки. Магистральный газ, септик, скважина, газовый котел, потолки 4 м. Цена предложения 45 600 000 рублей. Предложение представлено компанией «Инком-недвижимость». Предложение опубликовано по адресу: http://www.incom-realty.ru/sale-realty/cottage/?id=93769

4. Аналог 4. Дом 244,3 кв.м., д. Лапино, 12 соток, ИЖС, под ключ. Все коммуникации действующие (колодец, газовый котел, магистральный газ, септик). С видом на реликтовый лес. Идеальная транспортная доступность. Цена предложения: 12 900 000 рублей. Предложение представлено компанией «Инком-недвижимость». Предложение опубликовано по адресу: http://www.incom-realty.ru/sale-realty/cottage/?id=91612

Поскольку опубликованные цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец, при определенной настойчивости потенциального покупателя, готов ему предоставить, то для адекватного анализа таких цен необходимо сделать соответствующую поправку. Как следует из таблицы 6 (см. выше), такая скидка для жилой недвижимости будет составлять 2%.

Поскольку предложений абсолютно одинаковых аналогов оцениваемого дома Оценщику выявить не удалось, необходимо вносить корректировки, учитывающие основные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами. При этом, корректируются только цены объектов-аналогов. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот, если аналог в чем-то уступает объекту оценки, его цена должна быть увеличена. Величины этих поправок определялись экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости объекта.

Для того чтобы исключить влияние стоимости земельного участка на стоимость дома, перед сравнением из цены предложения вычиталась рыночная стоимость земельного участка объекта-аналога.

Рыночная стоимость земли у объектов аналогов практически совпадает с рыночной стоимостью земли у объекта оценки, определенной выше, за одним лишь исключением – земельный участок у аналогов 1 и 2 находится на территории охраняемых коттеджных поселков (о.к.п.), в то время как земельный участок объекта оценки и других объектов – аналогов находятся на неохраняемой территории деревни. Для учета этого различия, оценщик вводил для аналогов 1 и 2 корректировку в размере 10%, к рыночной стоимости 1 ар земельного участка, определенной в таблице 8.

Принятые Оценщиком корректировки и результаты расчета скорректированной цены дома за 1 кв.м. общей площади методом сравнительного анализа продаж приведены в следующей таблице:

Таблица 10. Расчет стоимости 1 кв.м. общей площади дома по объектам – аналогам.

Показатель

Объект оценки

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Объект

Жилой дом по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

Жилой дом по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХ район, деревня ХХХХХХХ

Жилой дом по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХ район, деревня ХХХХХХХ

Жилой дом по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХ район, деревня Лапино

Жилой дом по адресному ориентиру: Московская область, Одинцовский район, деревня Лапино

Источник информации

http://www.incom-realty.ru/sale-realty/cottage/?id=898731

http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=1325766

http://www.incom-realty.ru/sale-realty/cottage/?id=937695

http://www.incom-realty.ru/sale-realty/cottage/?id=916127

Цена предложения, руб.

21 000 000

25 200 000

45 600 000

12 900 000

Поправка на уторговывание, %

Цена предложения с учетом
поправки на уторговывание, руб.

20 580 000

24 696 000

44 688 000

12 642 000

Площадь земельного участка, ар

17,70

12,60

15,00

22,30

12,00

Рыночная стоимость 1 ар земли, руб.

552 322

Корректировка на расположение в о.к.п.

10%

10%

0%

0%

Скорректированная стоимость 1 ар земли, руб.

607 554

607 554

552 322

552 322

Рыночная стоимость з/у, руб.

7 655 180

9 113 310

12 316 781

6 627 864

Цена предложения аналога за вычетом рыночной стоимости земельного участка, руб.

12 924 820

15 582 690

32 371 219

6 014 136

Цена предложения за 1 кв.м. общей площади аналога, за вычетом рыночной стоимости земельного участка, руб.

53 853

48 696

55 621

24 618

К О Р Р Е К Т И Р О В К И , %

Дата предложения

апрель-май 2011

апрель-май 2011

апрель-май 2011

апрель-май 2011

Тип дома

2-х этажный, капитальный, для постоянного проживания

2-х этажный, капитальный, для постоянного проживания

2-х этажный, капитальный, для постоянного проживания

2-х этажный, капитальный, для постоянного проживания

2-х этажный, капитальный, для постоянного проживания

Материал стен

пеноблоки с облицовкой кирпичом

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

Характеристика места расположения

деревня ХХХХХХХ

о.к.п. возле д. ХХХХХХХ

о.к.п. » ХХХХХХ»

деревня Лапино

деревня Лапино

Расстояние от МКАД, км

20 км по Можайскому ш.

20 км по Можайскому ш.

20 км по Можайскому ш.

18 км по Можайскому ш.

18 км по Можайскому ш.

Общая площадь, кв.м.

524,60

240,00

320,00

582,00

244,30

Класс отделки

высококачественная

евростандарт

евростандарт

евростандарт

улучшенная

Покрытие полов

паркет, ковролин , плитка

паркет, плитка

паркет, плитка

паркет, плитка

половая доска, плитка

Коммуникации

вода — колодец, электричество, газ — магистральные, канализация — септик

вода — скважина, электричество, газ — магистральные, канализация — септик

вода — скважина, электричество, газ — магистральные, канализация — септик

вода — скважина, электричество, газ — магистральные, канализация — септик

вода — колодец, электричество, газ — магистральные, канализация — септик

Охрана поселка

нет

есть

есть

есть

есть

Скорректированная стоимость за 1 кв.м. общей площади дома, руб.

40 390

37 496

50 059

27 080

Примечания к таблице 10:

1. Поправка на местоположение. Аналоги 1 и 2 расположены в охраняемых коттеджных поселках, в то время как остальные аналоги, так же как и объект оценки расположены на неохраняемой территории деревни. Стоимость домов в о.к.п. несколько выше, чем жилых домов в неохраняемых поселениях. В данном случае, величина этой корректировки была определена в размере -10%.

2. Поправка на удаленность от МКАД. Поправка на удаленность оцениваемого объекта от МКАД вносится только в случае, если расстояние между объектом-аналогом и объектом оценки составляет более двух километров (к меньшему расстоянию, по мнению оценщика, рынок не чувствителен).

3. Поправка общую площадь дома. При прочих равных условиях, как правило, цена за 1 кв.м. в домах меньшей площади выше. Обычные пределы этой корректировки 2-10%, в зависимости от фактических различий по площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую общую площадь по сравнению с оцениваемым объектом.

4. Поправска на класс отделки. На рынке жилых домов различают следующие типы отделки – простая, улучшенная, высококачественная и евростандарт. Поправка на класс отделки составляет 5% при переходе между соседними классами.

5. Поправка на наличие коммуникаций. В данном случае объекты аналоги обладают тем же набором коммуникаций, что и объект оценки, то лишь разницей, что у аналогов 1, 2 и 3 водоснабжение осуществляется от артезианской скважины, а у объекта оценки – из колодца. Артезианская скважина – более дорогостоящее сооружение, чем колодец, поэтому в данном случае поправка составит 5%.

Полученные после внесения корректировок цены объектов-аналогов позволяют прийти к согласованному мнению о величине итоговой стоимости 1 кв.м. общей площади оцениваемого дома с учетом как количественных, так и качественных характеристик объекта оценки.

При определении величины рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади оцениваемого объекта, скорректированной цене продажи каждого из объектов – аналогов придается своя весовая характеристика – Wi (0 < Wi < 1; SWi = 1).

Численное значение весовой характеристики для соответствующего аналога определяется Оценщиком и зависит от степени соответствия аналога оцениваемому объекту. Определив весовые коэффициенты (Wi) для скорректированной цены продажи 1 м2 общей площади дома (Ri) по каждому из объектов-аналогов, можно рассчитать величину рыночной стоимости 1 м2 общей площади объекта оценки (V1 кв. м.):

V1 кв. м. = R1*W1 + R2*W2 + R3*W3 + R4*W4.

В данном случае все объекты – аналоги одинаково близки по своим основным качествам к объекту оценки, поэтому всем четырем объектам- аналогам был присвоен одинаковый весовой коэффициент – 0,25.

Результаты расчетов по вышеуказанному алгоритму для оцениваемого дома обобщены в следующей таблице:

Таблица 11. Расчет взвешенной стоимости 1 кв.м. общей площади дома.

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Стоимость 1 кв.м.
площади
дома, руб.

Цена за
1 кв.м. (R1), руб.

Вес (W1)

Цена за
1 кв.м. (R2), руб.

Вес (W2)

Цена за
1 кв.м. (R3), руб.

Вес (W3)

Цена за
1 кв.м. (R4), руб.

Вес (W4)

Жилой дом по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

40 390

0,25

37 496

0,25

50 059

0,25

27 080

0,25

38 756

Теперь, умножая общую площадь оцениваемого дома на определенную таким образом рыночную стоимость 1 кв.м., и добавляя к полученной величине рыночную стоимость земельного участка, определенную выше, можно рассчитать рыночную стоимость дома:

Таблица 12. Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Объект оценки

Общая площадь дома, кв.м.

Стоимость 1 кв.м., руб.

Рыночная стоимость дома без з/у, руб.

Рыночная стоимость з/у как незастроенного, руб.

Рыночная стоимость дома вместе с з/у, без хозяйственных построек, руб.

Жилой дом общей площадью 524,6 кв.м. и земельный участок площадью 1770 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д. 0.

524,60

38 756

20 331 398

9 776 099

30 107 497

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого дома и земельного участка, определенная с помощью сравнительного подхода к оценке, составляет 30 107 497 рублей.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *